[AJ]

Op domain.com.au staan mooie huizen te koop.
Als je dan een woning selecteert dan staat er altijd een Westpac hypotheek berekening bij.

Bijvoorbeeld een stulpje van 219.000 dollar:

Price: $219,000
Deposit: $43,800
Loan Amount: $175,200
Interest Rate : 8.07%
Loan Term:  30 years
Monthly Re-payments : $1,294.12

Het lijkt mij dat die maandelijkse betaling erg hoog is bij een looptijd van 30 jaar.
Als ik uitreken ($1,294.12 * 12 * 30) dan geeft dat $465,883.20.

Ikke niet helemaal sjnap...

[letsgo]

Ik ga ervan uit dat de maandelijkse betaling een deel aflossing bevat en dat dit op basis van een soort annuiteit plaatsvindt. De jaarlijkse betaling bedraagt ruim $ 15,500, waarvan alleen al het eerste jaar meer dan $ 14,000 rente is. In de loop van de 30 jaar verschuift de verhouding aflossing-rente, zodat het aflossingsgedeelte van de maandelijkse betaling steeds groter en het rentedeel steeds kleiner wordt. 
Als ik het bij het juiste einde heb, dan bevat die $ 465 duizend derhalve in totaal $ 175 duizend aflossing en $ 290 duizend aan rente. Inderdaad een hoop geld, maar ja, het rentepercentage is dan ook bijna het dubbele van het niveau in Nederland.

[AJ]

Quote

Als ik het bij het juiste einde heb, dan bevat die $ 465 duizend derhalve in totaal $ 175 duizend aflossing en $ 290 duizend aan rente.

Dat is nogal wat zeg, het totale rentebedrag dat meer dan anderhalf keer het leenbedrag is.

Thanks anyway.

[Hans de Visser]

Yep, met rente op rente gaat het hard.

Even een sommetje als voorbeeld:
Stel je leent $100.000 en betaalt niets af. Na 30 jaar a 8% p.j. is je schuld dan:
1,08^30 * $100.000 = $1.006.267
Ja, da's meer dan een miljoen!

Gelukkig betaal je wel steeds wat af en dus wordt het niet zo erg, en zoals gezegd wordt in die betaling de verhouding schuldaflossing versus renteaflossing steeds groter/gunstiger naarmate je schuld kleiner wordt, maar je betaalt inderdaad over de hele 30 jaar beduidend meer aan renteaflossing dan aan schuldaflossing. Zeker met de hoge rentepercentages hier in Australie.

Mijn advies: neem bv een hypotheek waarbij je zonder kosten extra aflossingen kunt doen, zodat je het bedrag maar zo snel mogelijk omlaag krijgt. Tenzij je je spaargeld weet te beleggen met een rendement dat over de 30 jaar gezien hoger is dan je hypotheekkosten, maar daar zitten dan ook weer onzekerheden en risico's aan vast.

[Fritsie]

Hans,

Jouw berekening snap ik niet helemaal met die rente op rente. Ik ga uit van 100,000 tegen 8%, dan betaal ik 8,000 per jaar en dat is over 30 jaar dus 240,000. Mer mijn schuld van 100,000 (want er is niets afbetaald) is dat dus 340,000. Ook een hoop geld om een ton te lenen, maar aanzienlijk minder dan een miljoen. Laat me maar weten waar is de fout in ga.

Frank

[letsgo]

Frank,

De berekening van Hans klopt inderdaad niet. Hij hanteert een rekensom '1,08 tot de macht 30'. Hier zou sprake van zijn indien de jaarlijks verschuldigde rente niet betaald maar bij de hoofdsom opgeteld zou worden. En dat is natuurlijk niet het geval.
Jouw berekening is correct, ervan uitgaande dat er inderdaad niet wordt afgelost.

Ben het overigens wel weer met het advies van Hans eens om zoveel mogelijk eigen geld in het huis te stoppen. Aangezien er geen hypotheekrenteaftrek is, is de 8% bruto gelijk aan 8% netto. En om dat rendement uit andere (lees: alternatieve) beleggingen te halen is al een klus op zich met inderdaad de nodige risico's.
Overigens ben ik niet op de hoogte van eventuele andere vormen van compensatie waarmee huizenbezit wordt gestimuleerd en hypotheken worden gecompenseerd (zoals bijvoorbeeld in Duitsland). Weet iemand of die er wel zijn? 

[sophia]

De berekening van Hans klopt wel.
De 100,000 is na een jaar 108,000 omdat je niets aflost. Over dat bedrag betaal je dus ook 8% rente, waardoor het bedrag tot 116,640 is gegroeit (waarover je dus 8% betaalt), etcetera, etcetera.
Officieel heet dit de Future Value of a lump sum (100,000) using compound (rente op rente) interest.

[letsgo]

Ik wil niet al te eigenwijs overkomen maar hij klopt toch echt niet. Aflossen is iets anders dan rente betalen. Als je niets aflost blijft de hoofdsom simpelweg 100.000. Die groeit echt niet als je rente betaalt. Dat zou mooi worden, dan betaal je namelijk meer dan dubbel (zelfs bijna het drievoudige zoals Frank berekende).

Die zgn. future value berekening heeft hier niets mee te maken. Dat is feitelijk het omgekeerde van een berekening van de netto contante waarde (waarde van een bedrag in de toekomst naar het heden vertaald). In dit geval gaat het dus andersom: de waarde van een bedrag van heden naar de toekomst, in dit geval zijnde 30 jaar, vertaald. Als je dat doet mag je inderdaad met compound interest gaan rekenen. Maar nogmaals, dat staat hier dus helemaal los van.

[MicNic]

Als je $100.000 leent tegen 8% en tussendoor verder niets extra aflost, dan heb je daarover na 25 jaar zo'n $130.000 rente betaald. De banken waar wij destijds gekeken hebben, hanteren een looptijd van 25 jaar voor hun berekeningen ipv de 30 in NL.

Wat een manier is om je hypotheek "sneller" dan die 25 / 30 jaar terug te betalen, is door te kiezen voor fortnightly repayments ipv monthly. Zelfs als je niets extra aflost kan je dat zo een paar jaar schelen in de looptijd.

Michel

[letsgo]

Michel,

Als na die 25 jaar de hoofdsom dus nog steeds 100.000 bedraagt komt e.e.a. neer op 5,2% rente. Dat percentage schijnen ze nu helaas niet meer te hanteren....
Overigens begrijp ik de laatste opmerking niet helemaal, aangezien het daaruit lijkt alsof er wel wordt afgelost (je stelt dat de looptijd teruggebracht kan worden, ook als je niets extra aflost - dus lening toch terug naar 0?).

Groet,
Ed

[Hans de Visser]

Effe voor alle duidelijkheid, misschien gebruikte ik de niet helemaal duidelijke term "afbetalen" waar ik "betalen" bedoelde. Ik gaf alleen maar een voorbeeld van het gevaar van rente op rente: wat er gebeurt als je helemaal niets zou betalen, dus ook niet de verschuldigde rente. Dan kan een lening van $100.000 over 30 jaar behoorlijk uit de klauwen lopen. Niet dat je een bank zult kunnen vinden die je uberhaupt een lening wil verstrekken waarbij je 30 jaar lang zelfs de rente niet hoeft te betalen, het was een puur theoretisch sommetje en niet helemaal relevant in dit geval.
Als je wel de rente betaalt, maar verder niets aflost, is Franks berekening inderdaad correct.

Dit soort 'compound interest' berekeningen zijn inderdaad meer relevant voor het omgekeerde geval waarbij je wilt weten hoeveel je spaargeld oplevert over een bepaalde periode wanneer je het zou beleggen. (Waarbij je je dan weer bewust moet zijn dat $1 miljoen over 30 jaar slechts net zo veel "waard is" (dwz koopkracht heeft) als $1.000.000 / (1.03^30) = $411.987 nu, uitgaande van 3% inflatie per jaar...  )

[MicNic]

Quote

Als na die 25 jaar de hoofdsom dus nog steeds 100.000 bedraagt komt e.e.a. neer op 5,2% rente. Dat percentage schijnen ze nu helaas niet meer te hanteren....

5.2% rente was dat nog maar zo 
Maar die $130000 klopt echt wel. Aan het eind heb je dus je hoofdsom van $100000 terugbetaald, maar ook nog eens $130000 rente. Totaal $230000 (toch iets meer dan 5.2%).

Quote

Overigens begrijp ik de laatste opmerking niet helemaal, aangezien het daaruit lijkt alsof er wel wordt afgelost (je stelt dat de looptijd teruggebracht kan worden, ook als je niets extra aflost - dus lening toch terug naar 0?).

Heeft echt niets met extra aflossen te maken het is gewoon een betalingconstructie. Op basis van diezelfde $100000 tegen 8% over 25 jaar heb je een monthly repayment van ± $770 ($9240 per jaar).
Door te kiezen voor een fortnightly repayment heb je 2 opties:
1) Je deelt die $9240 gewoon door 26 periodes en de looptijd van je hypotheek blijft hetzelfde.
2) Je betaald $385 per fortnight ($770 / 2), doordat echter x 26 periodes te doen, heb je aan het eind van het jaar al $10010 betaald ipv $9240.

Heel simpel gesteld: Ipv 12 betalingen per jaar, doe je er 13. Hierdoor heb je dus sneller je hypotheek terugbetaald.

Michel

[letsgo]

Nee, maar dan begreep ik je inderdaad verkeerd. Ik dacht dat je bedoelde dat er helemaal geen aflossing plaatsvond en dat de hoofdsom na 25 jaar nog steeds 100.000 zou bedragen.

Weet je of er wel een andere compensatie/regeling is voor het feit dat hypotheekrente niet aftrekbaar is of zit dit volledig in de lagere belastingtarieven op het inkomen opgesloten c.q. verwerkt?

[MicNic]

Quote

Weet je of er wel een andere compensatie/regeling is voor het feit dat hypotheekrente niet aftrekbaar is of zit dit volledig in de lagere belastingtarieven op het inkomen opgesloten c.q. verwerkt?

Volgens mij (durf het niet helemaal met zekerheid te zeggen, misschien dat anderen hier meer ervaring mee hebben) zijn we hier in Oz wat dat soort regelingen betreft een stuk slechter af als in NL. Hogere rentes en geen compensatie. 

Michel

[AJ]

Quote

Interest Rate : 8.07%

Die hypotheekrente, valt daar over te onderhandelen of ligt die vast?

[MicNic]

Quote

Die hypotheekrente, valt daar over te onderhandelen of ligt die vast?

 

Ik wens je veel succes met dat onderhandelen, het blijven natuurlijk banken - 8.07% is inderdaad wel behoorlijk veel. Het ligt er ook aan wat voor soort hypotheek je neemt en de % per bank verschillen ook. Volgens mij is het zo dat hoe meer vrijheid je wilt in je hypotheek hoe hoger het %. Bijv. ongelimiteerd aflossen per jaar is duurder dan een maximale jaarlijkse aflossing van $10000. En natuurlijk het vastzetten van een % voor een bepaald aantal jaar.

Wat wel kan (weet niet of dat in NL ook zo is) met bepaalde hypotheken is weer geld uit je hypotheek opnemen. Stel je hebt $10000 extra afgelost en het volgende jaar kom je onverwachts voor grote uitgaven te staan, dan kun je die $10000 ook weer opnemen.

Michel

[Hans de Visser]

Het schijnt dat je inderdaad wel kunt onderhandelen over het rentepercentage, ook voor de banken geldt namelijk dat een klant waaraan je iets minder dan normaal verdient nog altijd beter is dan geen klant. Wij hebben onze hypotheek geregeld via een mortgage broker en zij regelde voor ons een korting van 0.4% voor de duur van de lening. Het was de zus van een vriendin van ons en dus deed ze het als vriendendienst, terwijl je normaal voor dit soort service een paar duizend dollar betaalt. Die je overigens dankzij die korting in een paar jaar weer terugverdiend hebt...
Wij hebben een hypotheek waarbij alle inkomsten en uitgaven gelijk van de hypotheek af gaan of erbij komen. Het is dus letterlijk gewoon een bankrekening met een flink negatief bedrag erop waarover je maandelijks rente betaalt. Het voordeel voor ons is dat we in de afgelopen 2,5 jaar, als tweeverdieners en met een beetje zuinig aan doen, het bedrag al een behoorlijk stuk kleiner hebben gemaakt en nu dus veel minder rente betalen (we begonnen met $1200 rente p.m, nu is het nog maar iets meer dan $700). En als straks de baby komt en we voor kortere of langere tijd teruggaan naar 1 of 1,5 inkomen, hoeven we ons geen zorgen te maken of we het minimum maandbedrag wel kunnen aflossen, dat is er namelijk niet. Zolang de balans op onze rekening (absoluut gezien) maar onder het startbedrag blijft, kunnen we kosteloos geld opnemen en storten...

[AJ]

Quote

Wij hebben een hypotheek waarbij alle inkomsten en uitgaven gelijk van de hypotheek af gaan of erbij komen. Het is dus letterlijk gewoon een bankrekening met een flink negatief bedrag erop waarover je maandelijks rente betaalt.

Dus als ik je goed begrijp kun je altijd extra aflossen wanneer het jou uitkomt (bovenop het maandelijks minimum af te lossen bedrag). Dus stel dat je 10,000 dollar met de loterij wint dan kun je daarmee meteen 10,000 dollar van de hypotheek aflossen en daarmee de rentelasten drukken? Klinkt toch wel als een goed systeem. Nadeel is dan wel, als ik het goed begrijp, dat je in het begin maandelijks flink moet aanpoten om aan de dan-nog-hoge-rente-aflossing en de hypotheek-aflossing te voldoen.



ps: congrats!

[michielsylvia]

Ik denk dat Michel en Hans het hebben over de 'offset-facility'. Een geweldige vondst die ik nooit in NL heb gezien maar die je heel veel flexibiliteit geeft. Bij ons (via ANZ) komt het erop neer dat we al onze rekeningen gepoold hebben en slechts over de totale schuld (die dus verlaagd is door spaargeld op een andere rekening) betalen we rente. In de praktijk betekent dat dat we wekelijks een bedrag betalen dat is vastgesteld op de volle hypotheek maar dat daar maandelijks een correctie op wordt uitgevoerd ivm de rente die krijgen over het spaargeld.

Omdat alles onder een noemer valt is de rente die je krijgt over je spaargeld (en lopende rekening!) gelijk aan de hypotheekrente van ca 7.5% - en dat is een prima rendement waartegen je niet snel zult beleggen. Wij hebben dus feitelijk al ons geld in het huis zitten maar komt de nood aan de man (bv ziekte van ouders in NL) dan nemen we op wat we nodig hebben (en natuurlijk zijn daar wel grensen aan). Of terugstorten als we nu eindelijk eens die lotto winnen...

[Hans de Visser]

Het is nog "directer" dan een off-set facility.
We hebben echt letterlijk maar 1 bankrekening en daarop staat een groot negatief bedrag. Onze salarissen worden uitbetaald op deze rekening en dus wordt het bedrag fortnightly kleiner (dwz minder negatief dus). Al onze boodschappen doen we op de credit card (renteloos want we betalen de credit card maandelijks af). Aan het eind van de maand betalen we de credit card en wordt de (dagelijks berekende) rente over die maand bijgeteld, dus dan wordt het bedrag op onze rekening dus weer iets groter.